שאלה זו מעסיקה רבים מאיתנו, מהסיבה שבשנים האחרונות קיימת עליה משמעותית במחירי הדירות. ובכן, קיימות מספר שיטות מקובלות להעריך שווי נכס. ראשית, כאשר הנכס הוא דירה יוערך במחיר לחדר או לחילופין במטר רבוע. כמו כן, גם משרדים נעריך את שווים על פי מטר רבוע בשל האפשרות לחלוקת חדרים כרצון השוכר. קרקע תוערך לפי גודלה ואילו קרקע אשר אפשר לבצע בה בניה תוערך על פי השטח במטר רבוע בו ניתן לבנות.
שיטות להערכת נכסים
• שיטת ההשוואה - השיטה הנפוצה ביותר היא שיטת ההשוואה, בה משתמשים מתווכי דירות ושמאים. הם מבצעים השוואה בין נכסים דומים שנמכרו באזור מסוים וכך ניתן לעשות הערכת שווי נכסים מקיפה. כיום, מידע זה נגיש, מפורסם על ידי רשות מיסוי המקרקעין, וניתן למצוא מידע באינטרנט על נכסים שנמכרו. על מנת לדייק במלאכת ההשוואה ולהגיע למחיר הריאלי ביותר של הנכס המבוקש, רצוי לבדוק נכסים דומים ככל האפשר ואף להיכנס אליהם ולבחון אותם גם מבפנים.
במקביל, רצוי לחשב גם מחיר מכירה של נכסים דומים למטר רבוע ובכך להגיע לממוצע כלשהו עבור נכסים דומים באזור מסוים. את הממוצע יש להכפיל במספר המטרים הרבועים של הנכס אותו רוצים לרכוש ובכך להגיע למחיר הריאלי ביותר.
• היוון תשואה - שיטה נוספת להערכת נכס היא היוון התשואה, והשימוש בה נעשה לרוב כאשר הנכס בו מעוניינים מיועד להשקעה. בעצם, בודקים מה התשואה עבור הנכס. בתחילה מבצעים את שיטת ההשוואה שסקרנו קודם לכן. משווים בין נכסים דומים תשואות אפשריות ולאחר מכן בודקים את העלויות הצפויות על הנכס בו נתעניין כגון: שירותי תיווך, שיפוצים בנכס, ותקופות ביניים בהן הנכס לא יושכר. כל אלו ישמשו לחישוב התשואה של הנכס. כמובן שלפני רכישת נכס למטרת השקעה, רובנו נבדוק אפשרויות בטוחות יותר ללא רמות סיכון כגון: תוכניות חסכון, אגרות חוב וכדומה.
מתקופה לתקופה ישנם שינויים כלכליים רבים. בתקופה שהריבית גבוהה במיוחד יתכן ויהיה עדיף אפיק השקעה סולידי ובתקופות שהריבית נמוכה השקעה בנדל"ן תניב תשואה גדולה בהרבה.
• חישוב עלות - שיטת הערכה אחרת היא חישוב עלות. כשם שזה נשמע, תחושב עלות הקרקע והבניה ומאלה מנכים את הפחת, הבלאי שהצטבר בבניין, מצבו של הנכס, מראהו החיצוני, העלויות הנדרשות לתיקון ומלכתחילה תוכנן הבניין בצורה הולמת, כיוון שישנם מקרים שמבנים תוכננו באופן לקוי שלא מאפשר שינויים.
יחושבו גם שינויים חיצוניים שנעשו בסביבת המבנה. כלומר, בניה של מפעלים, משרדים, מרכז מסחרי, קניונים וכדומה. לעיתים השינויים הם לטובת המבנה ומעלים את ערכו ופעמים אחרות מורידות אותו. שיטה זו יעילה הן לנכסי מגורים והן לנכסי עסקים.
ולסיכום, בבואכם לבצע עסקת רכישה או מכירה לאחר שחיפשתם באתרי יד שנייה ומצאתם מחירים מופקעים במיוחד, יהיה חכם לזמן שמאי מנוסה שיעריך את ערכו הריאלי של הנכס, כדי לא לבצע עסקאות לא חכמות בסכומים שאינם רלוונטיים עוד.
